很快，李闯的卤师傅食品有限公司，完成了第二次融资，史密斯的贝尔德投资公司注资1个亿，拿到了4000股的股份，并派驻了自己的管理团队。
而李闯则打算把手里的股权向银行进行抵押贷款，进行资本运作。
事实上，对李闯来说，创业公司只不过是他向外界展示的一张招牌，真正赚钱的是背后的资本运作。
说简单点，就是用钱来赚钱，而且不是自己的钱，是银行的钱。
当然，想要进行资本运作，也不是那么容易的。
一般情况下，尤其是在这个年代，银行只愿意对固定资产进行抵押贷款，而李闯手里的股权，里面有很大的操作空间。
说你值钱，你就值钱，说你不值钱，你一分钱也不值。
当然，李闯之所以有底气这么做，还有很重要的一方面，那就是贝尔德投资公司，刚刚通过向他的公司注资，增持了4000万股的股份。
既然有人肯花1个亿购买4000万股的股份，那也就意味着李闯手里的1.6亿股票，价值4个亿。
有了外国投资机构的背书，再加上公司目前的发展势头很好，李闯就有了进一步融资的底气，操作也相对容易一些。
于是，李闯通过陈嘉琪的关系，把陈主任一切能用的上的人脉关系，全部都用上了，从银行里抵押了2个亿的贷款。
股权抵押肯定比不上固定资产抵押，比例低一些也是正常的，能拿到钱就不错了。
有了这2个亿的资金，李闯就可以通过银行贷款，购买价值10个亿的地产，然后再把这些地产进行二次抵押。
在符合规定的情况下，应该还能贷款1.6个亿，而这1.6个亿，还能购买价值8个亿的地产项目。
李闯算了一下，18个亿的地产项目如果全部用来购买办公楼，按照8个点的租金回报率，极限情况下，每年可以拿到1.44亿。
而这18个亿的地产，30年的长期贷款为14.4亿，30年的总利息大约为12.96亿，每年的本息还款额为0.912亿。
这样算下来，极限情况下，李闯还能剩下5280万。
另外，股权抵押的2个亿，以及二次抵押的1.6个亿，也是需要支付利息的，而且支付的利息还很高，再加上公关成本，至少要10点。
也就是说，这两笔贷款每年还需要支付3600万，这样一来，李闯每年还可以含泪净赚1680万。
当然，这是在极限情况下，就是说，办公楼买过来，马上就可以租出去，中间没有任何的空置。
虽然这个时代的办公楼非常吃香，但这基本上是不可能的，炒房的规模小还有可能，但像李闯这么大规模的炒房，尤其是在前期，肯定是有不小的空置率的。
不过，李闯也不指望着靠这点租金赚钱，只要租金能应付的了银行利息就好了，他真正要赚的钱，是房价上涨的那笔钱。
房价能上涨吗？
当然，连这都不知道，李闯也白重生一世了。
有钱人是怎么躺着赚钱的？就是这么赚钱的！
也许有人会说，手里有这么多钱，应该要去搞房地产，房地产很赚钱的。
傻了吧！
傻了吧！！！
你看人家港区的李首富，人家是怎么赚钱的？买一块地，扔在那里，就是不盖楼，等周围的楼价升起来了，然后直接卖掉。
也就是说，李首富更想干的事情是炒楼，而不是盖楼。
要不是他的资金体量太大，市场根本容不下，而且他目标太大，监管部门也不容许他这条资本大鳄瞎折腾，否则他肯定会选择炒房子的。
一般情况下，搞房地产首先要买地，买这块地是需要真金白银的，就算日后可以用这块地进行抵押贷款，所能撬动的资金杠杆也是有限的。
也就是说，一般房地产公司撬动的银行杠杆是2倍到3倍。
当然，多次抵押的那种违法违规现象除外。
不过，即便是能多次抵押，由于是商业贷款，利息很高，面临的风险也是极大。
要知道，一个房地产项目的资金周转周期，一般都是3到5年，其中，光盖房子就要3年左右。
通过提前预售，及时把房子卖掉还好，可一旦销售状况不好，资金周转周期延长，搞不好就是资金链断裂破产。
而像李闯这样的炒房客，只要支付20%的首付，就可以合理合法合规的拿到5倍杠杆，而且还可以通过租金来填补银行利息的窟窿，风险很低。
也许有人会说，自己开发房地产的利润高。
其实，房地产的利润并不高。
根据李闯前世了解的一些信息，不考虑房地产的后期升值，一般情况下，毛利率也就是在20%到30%，甚至很多地产项目，在当时的房价下，有些毛利率还不到5%。
之所以看他们赚钱，是因为这个时代的房地产行业融资比较容易，房地产公司可以拿着银行的钱来盖房子，资金回报率高。
举个例子，如果房地产公司能利用银行杠杆撬动5倍的资金，那么，房地产公司只需要拥有20%的纯利润，自己回报率就是100%了。
还有一个，那就是由于房地产的开发周期比较长，现在看起来不赚钱，不要紧，等过两年房价升起来就赚钱了。
当然，在这期间，房地产公司要面临银行还款压力，房子不好卖的资金周转压力，中间的某一个环节出了问题，就会出现资金链断裂，公司破产的窘境。
哪怕是这个房地产欣欣向荣的时代，也是有不少房地产公司破产的。
可李闯这种炒房客就不一样了，不但能合理合法合规的撬动5倍，甚至10倍银行杠杆，而且还可以通过租金来减轻，甚至覆盖还款压力，妥妥的躺着赚钱。
撬动5倍银行杠杆，就是贷款买房，撬动10倍银行杠杆，就是二次抵押后，继续买房。
不过，这一系列的操作，可不是一蹴而就的，光是银行的审批，配合中间人进行公关，就需要很长的一段时间。
另外，李闯手里的这波投资规模也不小，想要在这股房地产浪潮中，尽可能的拿到优质项目，也不是一件容易得事情，需要有一个可靠的人帮忙打理。